物業轉易交易建議收費水平

編輯先生：

最近，有人提議要求為物業轉易交易制訂一套建議收費水平。本人相信，在事務律師的專業中普遍存在著一些情緒，認為物業代理可以組織起來收取較高的費用，那麼為何事務律師不能聯合起來追求同樣的目的？

從經濟角度看，賣家放盤時心目中有一個最低賣出價，而買家購買物業時心目中亦有一個最高購入價。物業代理的角色是製造一個空間，而那是指在賣家的最低賣出價和買家的最高購入價之間，讓交易得以達成的議價空間。

在達成交易時，成交價通常會超過賣家的最低賣出價和低於買家的最高購入價。當買賣按雙方定下的價格成交時，買賣雙方都自覺以為自己從交易中取得了經濟上的利益或價值。這份感到取得了經濟上的利益或價值的滿足，解釋了買賣雙方為何更願意支付費用給地產代理。

相反，律師參與物業轉易交易之時，買賣雙方已就交易的經濟條款達成協議。交易者的一般看法是，律師的聘用，僅僅是為了協助處理所需的文件工作。這意謂，律師並沒有為交易增添任何經濟上的價值。事實上，律師是作為交易的：(1)促進者；(2)承保人；及(3)追索途徑的提供者。此外，他們亦會就交易的融資提供協助。沒有律師，交易將不會成事。見識較廣的當事人當知曉這一點，而他們亦較願意支付合理的律師費。

律師如試圖在物業轉易交易中實施建議收費水平(特別是考慮到同行競爭的問題)，便似乎有需要就收費水平的合理性向公眾人士進行教育，而該等收費應將律師的工作所具備的經濟價值列入考慮範圍內。

此外，如果業界、物業代理和銀行能就該等建議收費水平廣為宣傳，交易雙方便有可能會在交易的商議過程中，在進行初步價格估算時，將該等收費計算在其經濟成本內，而他們亦因此會願意按照建議收費水平支付合理費用。

最後，我亦建議律師行考慮創新的經營方式，使其當事人不致捨棄該些只留給他們律師事務費單，以及一些令人難以理解的法律文件的物易轉易交易。

Mohan Datwani
律師

解除按揭：需要蓋章

編輯先生：

莫玄熾博士認為無須在解除責任契約上蓋章(見《香港律師》七月號)，我個人對此不敢苟同。正如學者指出，蓋章可以防止欺詐發生(參見Grand Trade Development Ltd v Bonance International Ltd [2001] 3 HKC 137一案)。此外，Barnsley’s Conveyancing Law and Practice, 4th ed (1996)指出，集體法團簽立契據時須蓋上其印章(於Grand Trade [2000] 4 HKC 57中援引)。更重要的是，印章可作為一家公司的授權行為的證明，並必須根據該公司的組織章程細則規定的方式來使用。

《物業轉易及財產條例》(第219章)第56條涉及解除責任的收據，但沒有明確包含解除責任的契據。當一項法定押記關乎土地的產業權，而隨土地轉移的契諾在有關各方之間可強制執行時，法定押記的解除，若非透過法定收據作出，便必須透過一份與該押記相應的契據作出，而有關的法定權益是透過一份契據來設定。只有透過解除按揭而符合了正式手續(藉蓋上印章)後，才可使公司押記人贖回法定押記並解除其義務和責任。理論上，倘未能符合正式手續，所贖回的只能是衡平法上的權益。但實際上，法庭裁定如因簽立欠妥，導致押記人未能將法定押記贖回，承押記人便不受解除按揭的作為所約束。本人認為，謹慎的律師應避免這一類有污點的業權。

陸永雄
律師
高覺輝律師行