違法行為–所訂立的合約安排，需要向政府作出虛假聲明，從而藉小型屋宇政策來圖利– 是否可強制執行–《建築物條例（新界適用）條例》（第121章）–《建築物條例》（第123章）

信託–歸復信託–所有權轉易–小型屋宇政策–在沒有適當對價情況下簽立轉讓契及再轉讓契–轉讓契不合法的指稱–是否以歸復信託方式持有

民事訴訟程序–以法律觀點循簡易程序處理案件–是否應該因「誤期」而拒絕申請–《高等法院規則》第14A令

LAU TING TAI v CHUNG CHUN KWONG
[2010] 3 HKC 352

原訟法庭
訴訟編號2006年第2052號
芮安牟法官
2010年2月17日

麥敬時大律師 (受鮑文宜律師行延聘) 代表原告人。
莊廣燦大律師 (受林李黎律師事務所延聘) 代表第二至第五被告人。

第二至第五被告人(簡稱各被告人)乃新界原籍村民，在政府的「小型屋宇政策」下，享有獲准興建小型屋宇的權利。規管小型屋宇興建方式的《建築物條例(新界適用)條例》(第121章) ，賦予享有興建小型屋宇權利的原籍村民某些特權，例如是豁免遵守《建築物條例》(第123章) 的某些規定，及在政府私人批給土地方面享有免費或優惠費率的建築許可證。

1997年5月14日，原告人劉女士與Simstar (一家第一被告人乃當中一名董事的公司)簽署了一項共同發展契約(簡稱共同契約)。藉著該共同契約，Simstar同意與劉女士一起發展某些地段，包括B、C、D和E等土地所位處的若干地塊(簡稱該等土地)。該等土地將由劉女士提供(在當時她乃註冊業權人)。

共同契約的設想是，將該等土地再劃分成為分地段以供興建小型屋宇。Simstar會尋找合資格的原籍村民，並根據政府的「小型屋宇政策」，申請在該等分地段上興建小型屋宇，而Simstar將負責興建小型屋宇的費用。當Simstar完成建設工程並獲得政府發出所需的滿意紙後，Simstar將會以無償方式分配兩座小型屋宇給劉女士，作為她獻出該等土地的報酬。

共同契約還規定，假如政府的規定有所改變，或是發生了當事人控制範圍以外的情況，以致無法獲得政府批准在該等土地上興建小型屋宇，則所建議的發展計劃將會被終止，而共同契約自此將會自動失效，而Simstar亦會將該等土地轉回給劉女士。根據共同契約，Simstar乃與各被告人每人訂立一份共同發展協議 ，而每一共同發展協議均敘述稱，Simstar擁有「原籍村民類型屋宇的發展權利」，並確認各名被告人作為「原籍村民⋯聲明從未出售[其]丁權 [即享有興建一幢小型屋宇的權利] ，以及從未與任何人士為了訂立共同發展協議的目的而使用它」。

劉女士乃根據共同契約的規定，並透過轉讓契約(簡稱轉讓契)而將該等土地轉讓給各名被告人 。同時，各名被告人就該等土地簽立了使劉女士受惠的再轉讓契約(簡稱再轉讓契)，而該等再轉讓契乃由Simstar的律師負責保管。雖然轉讓契的敘述稱，該等土地的轉讓，是由各名被告人每人支付了25萬元作為對價 ，但事實上各名被告人從來沒有支付(或曾經打算支付)該等對價予劉女士 。

劉女士稱，該等轉讓契的簽訂，是為了達成一個非法目的，即是讓被告人能向政府提出申請，要求在轉讓予他們的該等土地上興建小型屋宇。各名被告人須在其向政府提交的申請中作出虛假聲明，聲稱其並沒有在興建小型屋宇的權利出售方面作出任何私人安排，而該等申請乃由Simstar代表各名被告人作出，並仍在考慮之中。

劉女士向各名被告人提出起訴，要求獲得返還她的土地。劉女士根據第14A令申請簡易判決，要求法庭裁定該等土地是由各名被告人以歸復信託方式為她持有。各名被告人聲稱有關申請已「誤期」，因為向第一被告人提出申索的案件正在預備排期審訊 ，這可能會導致「不一致的裁斷結果」。

裁定—批准申請，並針對各名被告人登錄最終判決：劉女士、Simstar和各名被告人之間的安排乃違反公共政策，因為他們必然會涉及各名被告人的虛假聲明，而他們在向政府提出興建小型屋宇申請時，聲稱其並沒有與發展商就小型屋宇權利的出售訂立任何安排。

該等轉讓契(參照Simstar和劉女士之間訂立的共同契約，以及Simstar與各名被告人之間訂立的共同發展協議)僅為促進實現有關的發展計劃的一個方法，即是，旨在提高各名被告人要求政府批准他們在該等土地上興建小型屋宇(表面上，乃在法律和實益權益上屬於他們)以供他們居住的可信程度。該等轉讓契，作為在該等小型屋宇申請表上所作出之聲明的虛假支持，實乃不證而自明。

由於該等轉讓契是依據不實的對價來訂立，因此相關的推定是，據此轉讓的該等土地，是由各名被告人以歸復信託方式為劉女士持有。故此，劉女士應有權在事件的正常發展過程中，強制執行其在歸復信託下作為受益人的權利，要求各名被告人將該等土地返還給她。

對於以不合法方式訂立的合約，法律通常不會予以強制執行。但假如違法交易中的當事人，可以在不須依賴相關違法行為的情況下，證明其確實擁有相關的業權，則他可憑藉法定或衡平法上的權益來進行追討。

該等土地的轉易，是在沒有給予對價的情況下作出，因此乃根據衡平法的原則來作出歸復信託的推定。故此，劉女士可以不必提述各名被告人與Simstar所訂立的私人安排，以及其為此而作出的相應虛假聲明並導致產生的違法行為，而對該等土地提出實益權利的主張。

各名被告人無法就歸復信託的推定提出反駁，原因是他們不能依賴當中的違法行為來證明其業權。在沒有給予適當對價情況下將該等土地轉易予各名被告人的安排，目的是為了向政府作出虛假聲明。如果法院支持各名被告人就業權所提出的主張，這將會助長違法行為的發生。

關於訂立轉讓契時各方在本案中的真正意圖，法庭並沒有需要對此加以審理。各名被告人若非在其小型屋宇申請表格中作出虛假聲明，該計劃所涉及的共同契約、共同發展協議、轉讓契和再轉讓契等其實是不可能訂立的。因此，法庭是不可避免地在法律上作出有利於劉女士的結論。

雖然為針對第一被告人而提出的申索案件正在預備排期審訊 ，但有關的申請並沒有「誤期」 。辯方並沒有解釋，為何作出針對各名被告人的判決，以及允許獨立向第一被告人提出申索，會有可能導致「不一致的裁斷結果」。