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在Au Wai Ming v Kam Tze Ming Alfred [2009] 4 HKC 469案件中，上訴法庭推翻了原審法官的裁決，拒絕授予向終審法院提出上訴的許可，並在判決中裁定：解除責任契約上的每單獨一套簽名都必須蓋章，否則便是欠妥善。該裁決具有根本性錯誤，並與法律規定相違。雖然有六間律師行、一位資深大律師和四位其他大律師，以及四位法官參與該案件，但令人驚訝的是，Walsh v Lonsdale (1882) 21 Ch D 9一案的原則(該原則源自「衡平法把應做之事看成是已做之事」的格言，即在該案中，使用了不充分的形式)的適用性並未被審視；亦未明確表示，依照《物業轉易及財產條例》(第219章)第56條的規定，通過一項經簽署的收據來解除按揭是充分的，而該收據或責任解除書並不需要蓋章。這符合《1925年財產法法案》第115(1)條，以及英格蘭的 Simpson v Geoghegan [1934] WN 232案件中的裁決。

解除法律上的按揭

由於法定押記並不涉及業權轉讓，因此並不需要正式的再轉讓文件或契約。 由是，《物業轉易及財產條例》第4(2)(f )條規定，法律並不要求收據加蓋印章。事實上，依照《新界條例》（第97章），已按揭物業可藉一項標準收據來進行再轉讓。然而，從《物業轉易及財產條例》第56(1)條所使用的措辭來看，在該情況下並不需要任何關於部分再轉讓或部分解除的收據，但仍然需要解除責任契約。

法定收據
香港的銀行及金融機構解除按揭通常所採取的辦法是提供法定收據。銀行在按揭契約上批註或連附收據，表明已依照《物業轉易及財產條例》第56(1)條收取以該按揭作為保證的所有款項。收據的措辭通常依循《物業轉易及財產條例》附表3表格6的內容稱：

「貸款人承認已收取以夾附的／內文所載的押記作為保證的全部款項。」

憑藉《物業轉易及財產條例》第56(3)條，銀行通過簽署收據而隱含訂立契諾稱：除非表明有相反意圖，否則銀行並未簽立、執行或有意容許任何契約或權產，亦未參與任何契約或權產，從而使得按揭物業或其任何部分在業權、產業或其他方面遭受或可能遭受質疑、指控、影響或負擔。收據必須由承按人或按揭歸屬的人士簽署，該等人士必須在法律上有權就按揭款項的償還發出收據（包括承按人的代理人或律師）。然而根據《物業轉易及財產條例》第56(5)條的規定，該收據的簽立並不需要蓋章。

由於收據構成按揭物業相關業權契約的一部分，故應當向其後的買家出示，以作為業權的一個環節，並根據《土地註冊條例》（第128章）在土地註冊處登記。如果按揭人為有限責任公司，則應當根據《公司條例》（第32章）第85條的規定，在公司註冊處登記清償備忘錄。

藉契約再轉讓或解除責任
由於法律上的按揭如今並不涉及轉讓物業中的任何權益，因此並無必要通過再轉讓或契約將按揭再轉讓給按揭人，從而解除按揭。土地的所有財產均不受根據按揭契約作出抵押的產權負擔所規限，儘管仍有一些銀行採取解除按揭的做法。倘若以按揭作為抵押的款項僅有一部分得到償還，則再轉讓是合適的做法，因為在這些情形中，法定收據並不有效。香港的銀行和其他金融機構另一個頗為常見的做法，是將抵押物業的一部分發放給發展商，以便利向買家出售個別單位或住宅。

解除衡平法按揭

由於衡平法按揭並不在土地中設定任何法律上的權益，因此並無需要通過契約來正式解除。然而在實務中，許多銀行選擇以這種方法來解除責任。

(按圖效大)

以往，有些銀行和財務公司僅在按金備忘錄上標注「作廢」字樣，並將其交還給借款人，藉以解除衡平法按揭。然而，如果借款人堅持索要收據，則銀行或財務公司可以就按金備忘錄出具收據，或者向借款人發出另外的收據。

Qualihold Investments Ltd
雖然物業的轉讓或衡平法權益的解除，只需要根據《物業轉易及財產條例》第5條和第56條的規定而以書面作出，但值得注意的是，在Qualihold Investments Ltd v Bylax Investments Ltd [1991] 2 HKC 589案件中，法院裁定為證明業權，倘若法團確認人藉契約方式進行確認，則在簽立契約時必須遵守其組織章程細則的規定。在Li Ying Ching v Air-Sprung (Hong Kong) Ltd [1996] 4 HKC 418案件中，法院亦作出相同的結論，裁定不符合該公司的組織章程細則規定的簽立行為乃有欠妥善。上訴法庭在Polyson Jewellery Co Ltd v Liu Song Carlos [2002] 2 HKC 183案件中對這一理由表示同意。毫無疑問，在上述案件中法院作出了正確的裁定，因為契約的簽立必須蓋章，而如果由法團簽立契約，則必須在這方面遵守組織章程細則的規定。

Qualihold’s判例背後的理據在於，雖然所轉讓給有關物業的是一項衡平法權益，就法律而言，如果轉讓契中的「明示契諾」(即藉蓋章契約達成的協議)(Russell v Watts (1885) 10 AC 590))要意圖生效並隨土地轉移，則該轉讓契或確認轉讓契仍應當作為一份契約被妥為簽立。

依照《物業轉易及財產條例》第35(1)(d)條，任何轉讓契約中的「隱含契諾」都將隨土地轉移，即使其並非作為契約而簽立。然而，法院在Glegg v Bromley [1912] 3 KB 474; [1911–13] All ER Rep 1138 案件中裁定，一切衡平法轉讓必須具有對價，儘管法定轉讓並不需要對價，如Harding v Harding (1886) 17 QB D 442案件和Holt v Heatherfield Trust Ltd [1942]
2 KB 1; [1942] 1 All ER 404案件所示。因此，倘若沒有對價，或若雙方約定及／或意圖將時效限期延長至12年，則必須藉契約進行衡平法轉讓。如果確認轉讓須藉契約進行，則法團確認人必須根據其組織章程細則的規定簽立和加蓋印章。然而，並無法律規定在簽立責任解除書時必須蓋章，或是作為一份契約，除非按揭貸款僅得到部分償還，那麼有關的部分再轉讓契約或責任解除書便需要簽署和蓋章。應當注意的是，《2005年法規改革(契約和文件的簽立)命令》和《公司法(英國)》第36AA條目前准許個人及依照《公司法》成立的法團不蓋章而簽立契約。

案情

在Au Wai Ming [2008] HKCU 1085（HCA738/2007，2008年7月15日）案件中，原告人(買家)拒絕完成物業轉易交易，因為被告人(賣家)未能出示或給予妥善的業權。在未「加蓋第二印章」下，有關的按揭解除是有欠妥善的，或會使得有關的責任解除書成為無效。買家的律師所提出的查詢，與被告人的先前所有權持有人授予的，惠及友邦保險(香港)有限公司（「友邦」）的一份按揭責任解除書(《責任解除書》)的簽立有關。友邦將按揭利益轉讓給美國AIG Finance (Hong Kong) Ltd
(「AIG」)，而AIG又將其轉讓給香港按揭證券有限公司（「HKMC」）。《責任解除書》載明按揭擔保的金額已經得到全額償還和清償，是由AIG以雙重身份簽立，代表其自身，以及HKMC的合法代理人。在《責任解除書》的簽署頁，AIG的公章僅蓋上了一次。

高等法院暫委法官Gill裁定，AIG無須以個人身份簽立《責任解除書》，而根據《授權書條例》(第31章)第6條，AIG可以簽立《責任解除書》，而無須提及自身擔當HKMC的代理人。由於AIG先前已經一度以蓋章方式簽立《責任解除書》，它便無須以HKMC代理人的身份再度簽立該解除書；因此，原告人的申索被駁回，訟費暫判給被告人。

爭議事項

在上訴中，法院將爭議事項歸納為三點：

1. 代理人的簽立是否有效？
2. 欠妥善的地方是否關乎物業轉易而非業權？
3. 買家是否有權拒絕完成交易？

如果第一個問題的回答是肯定的話，那麼便無須考慮第二和第三個問題，而原告人的上訴亦將被駁回。夏正民法官並沒有考慮《物業轉易及財產條例》第4(2)(f )條和第56(5)條的規定，而是在對案件進行明智思索後，依賴《物業轉易及財產條例》第20(1)條而作出持異議的判決，即是：必須蓋章的是契約或文件本身，而非每單獨一套簽名。《物業轉易及財產條例》第20(1)條規定：

「為惠及真誠地與集體法團進行交易的人、該人的業權繼承人以及藉著或透過該人或該人的業權繼承人得到業權的人，如任何契據看來是加蓋有該法團印章，並在加蓋該法團印章時，由⋯在場核簽，則須當作已由該法團妥為簽立 。」

如果是於AIG的兩名高級職員在場的情況下加蓋印章，而這兩名職員同時在責任解除書的簽署欄中簽名(情況很可能是如此)，那麼夏正民法官的闡釋便必定是正確的。確實，英國的LPA第74(1)條有類似的規定：

倘若契約上已經加蓋了看來是法團印章的印章，並經看來是擔任上述職務的人士的核簽，則該契約須當作已經遵照本條的要求而簽立 ⋯

由此看來，只要契約上已經加蓋了法團印章便已足夠，如果同時簽署了兩套簽名，那麼便無必要加蓋兩個印章。

至於第二和第三個問題，上訴法庭法官袁家寧確認了高等法院暫委法官Gill的裁定，即：所提出的請求僅涉及物業轉易問題，而不涉及業權。然而，袁家寧法官並不信納賣家的律師所作的回答，因為他們理應保證《責任解除書》在交易完成之前或在隨後的合理時間內加蓋印章，因此裁定買家有權拒絕完成交易。

正如上文所提到，法院對於第三個爭議事項的大多數裁決理由，似乎無視《物業轉易及財產條例》第4條的例外規定，即是：土地法定產業權可以藉法律並無規定須經蓋章的收據而終絕。

結論

由於法律並未規定責任解除書必須蓋章，因此責任解除書如沒有蓋章，亦並非有欠妥善或是無效，但根據《時效條例》(第347章)，其有效期僅為6年而非12年。

由於上訴法庭的裁決實質上影響到香港物業轉易專業的正常運作，而且除非該裁決不被遵循，又或是被上訴法庭的另一項裁決或終審法院所推翻，它將會對法律界產生不利的影響和後果，因為無論在司法系統內外，法治原則或《物業轉易及財產條例》都應當得到尊重或嚴格遵守。

莫玄熾博士
資深合夥人
莫玄熾律師行
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